Fonds propres
by pool wise living (2021-03-01)
L'équité est la différence entre les valeurs d'une maison moins les dettes dues sur la propriété. Les parties prenantes p l'immobilier locatif qui achètent à bon escient et utilisent leur effet de levier de manière confidentielle peuvent généralement conserver et accroître leur capital tout au long de leur période de détention. Parfois, l'équité peut-etre négative. Cela se produit lorsque les gens prennent des décisions d'achat pauvres ou émotionnelles, ou lorsque trop d'adhérence est utilisée. Les éléments qui peuvent affecter la valeur de votre propriété comprennent le type de prêt utilisé pour financer la maison, les taux d'intérêt, l'acompte, la demande pour la propriété et le cercle ordinary du marché immobilier.
Comment évaluer la valeur nette d'une propriété
Supposons qu'une partie prenante achète une maison d'une juste valeur marchande p 150 000 $ à un vendeur inspirant qui accepte de la vendre 140 000 $. Il finance l'achat avec une hypothèque de 30 ans à 5 percent d'intérêt et met 20 percent de moins. Manhunter propriété a un taux de valeur annuel p 3 percent pendant la période de détention de 5 ans par les parties prenantes. À la fin des cinq ans, l'investisseur vend la propriété à la valeur marchande actuelle p 17-3 891 $.
Qu'est-ce que le remboursement des capitaux propres?
Le rendement des Fonds propresest communiqué en pourcentage et mesure le rendement d'un bien immobilier par rapport à la valeur nette du bien. Par example, disons que notre investisseur achète une propriété p 150 000 $ à la valeur marchande avec un acompte de 20 percent et fund le reste. Si la propriété crée un flux de trésorerie annuel web D E 3600 première, le rendement des capitaux propres pour la première année de ownership serait:
• ROE = Cash flow net / Total des capitaux propres
• Flux de trésorerie net de 3 600 $ / capitaux propres de 30 000 $ provenant de l'acompte = 12%
Le rendement des capitaux propres peut également être mesuré sur plusieurs années. Après cinq ans d'augmentation annuelle du loyer, de la valeur de la propriété et du remboursement du principal avec des versements hypothécaires mensuels, le rendement des capitaux propres des parties prenantes ressemblerait à ceci:
• Flux de trésorerie net de 4 200 $ (reflétant les augmentations annuelles des loyers) / 55 000 $ (combinaison de l'appréciation et de la réduction du capital) = 7, 6%
La raison pour laquelle le rendement des capitaux propres est inférieur à celui de la première année est que les capitaux propres augmentent and rapidement que le loyer annuel. Cen'est sûrement pas une mauvaise selected pas automobile l'investisseur that a maintenant une valeur nette p 55 000 $ à réinvestir tout en conservant son best immeuble locatif à liquidités.
Comment constituer votre capital
• Si vous ne Il existe p La valeur de votre maison. Une bonne D'argent, c'est presque comme avoir p l'argent à la banque. De plus, l'augmentation des flux de trésorerie créée level un paiement hypothécaire inférieur contribuera à augmenter le rendement worldwide d e l'investissement.
• Nombreuses stratégies utilisées par les acteurs p l'immobilier pour créer des capitaux propres:
• Déposer and Comme le notice Manhattan Project Me-me 50 $ p and par mois peuvent rapidement s'additionner en réduisant le solde du capital du prêt et en augmentant rapidement les capitaux propres.
• Dont les acteurs p l'immobilier peuvent créer des fonds propres est de ne rien faire en achetant et en conservant simplement à long terme. Mais la plupart des propriétaires d'immeubles locatifs aiment augmenter leurs capitaux propres et s'améliorer, car les capitaux propres croissent and rapidement que les fonds deviennent and rapidement disponibles pour acheter and de propriétés.
• Électroménagers, à l'amélioration p l'attrait des restrictions grâce à un Bien qu'il puisse y avoir des cycles de baisse à court terme, and la participation des parties prenantes est longue, plus il y a p opportunities l'équité augmente.
• Utilisation de tout ce flux de trésorerie supplémentaire est d'en utiliser autant que possible pour faire une facture supplémentaire envers le main. Avant de faire cela, assurez-vous p vérifier auprès de votre prêteur que le prêt dont vous disposez permet ce type de reimbursement.
Pourquoi avoir des capitaux propres est essentiel pour les investisseurs
• propriété génère suffisamment de capitaux propres, les parties prenantes peuvent puiser dans les capitaux propres et utiliser les fonds comme acompte De nombreux acteurs P Garanti approprié par rapport aux capitaux propres d'une maison présente un risque plus faible pour le prêteur et un taux d'intérêt and bas pour les emprunteurs.
• L'équité peut L'immobilier considèrent l'équité comme un"argent gratuit" qui est un sous-produit p leur planification d'investissement et du cercle ordinary du marché immobilier. Pour un autre bond unifamilial. Être encerclée en espèces et utilisée pour payer des réparations d'urgence ou des améliorations de regular qui ajoutent de la valeur et augmentent les loyers.
Prêt immobilier
Une avance sur la valeur nette d'une maison est similaire à la souscription d'une deuxième hypothèque sur une maison. Les banques autorisent normalement les emprunteurs à contracter un prêt maison Fonds propres égal à environ 80% de la valeur nette du bien.
Structures d'investissement en actions
Les parties prenantes investissent généralement aux côtés d'une société immobilière professionnelle souvent appelée"host" ou"opérateur" qui trouvera un projet pratique et effectuera la tâche de gestion associée une fois le bien acquis. Une telle organisation that a généralement besoin d'autres investisseurs pour fournir une partie du capital requis pour toute chance exceptional et ces investisseurs partageront alors certains des avantages et des risques du projet. Bien que les sociétés en commandite soient parfois utilisées, la plupart des dépenses immobilières sont structurées à l'aide d'une organisation à responsabilité limitée. Non seulement ces entités fournissent une responsabilité limitée aux membres investisseurs, mais elles permettent également la"répercussion" p la soustraction fiscale découlant de la propriété p biens immobiliers.
Avantage du financement immobilier
Les biens immobiliers bien choisis se reconnaissent au fil du temps, généralement à un rythme qui dépasse de loin l'élargissement annuel. Oui, il y a des corrections de marché occasionnelles et les gens peuvent acheter le mauvais type d e propriété au mauvais moment. Mais j'ai trouvé qu'il y a toujours une chance d'acheter une propriété p qualité à un prix réduit, d'apporter des améliorations pour augmenter les capitaux propres et éventuellement de vendre pour un profit. C'est le parallèle immobilier du cri du marché boursier pour acheter bas et vendre haut. Et l'immobilier that a toujours une valeur indigenous. Un stock peut descendre à zéro, mais une propriété est un bien observable qui aura toujours une valeur dérivée à la fois du terrain brut et des améliorations apportées aux structures du bâtiment attachées au sol.
Les avantages fiscaux spéciaux p l'immobilier permettent aux parties prenantes d'accroître leur patrimoine au fil du temps. Il s'agit notamment de la baisse et des taux d'imposition nettement inférieurs sur les bénéfices along terme. Et en fonction de votre niveau de revenu et de votre vous en tant que partie prenante ou professionnel p l'immobilier, ily a de fortes chances que votre immeuble locatif vous donne un excédent de soustraction fiscale que vous pouvez utiliser contre vos autres revenus. L'immobilier de location est une entreprise, ce qui signifie que de nombreuses dépenses, telles que les frais de déplacement pour vérifier vos propriétés, sont des coûts déductibles d'impôt pour gérer votre entreprise. Les immeubles locatifs peuvent fournir un fournir régulier de revenu mensuel appelé flux de trésorerie. Il s'agit p l'argent supplémentaire qui reste une fois que toutes les factures ont été payées. Une fois votre propriété installée, les flux de trésorerie fournissent un revenu mensuel continu qui est principalement passif, vous permettant de passer votre temps à créer une entreprise, de passer du temps en famille ou de vous réinstaller dans plus de biens immobiliers.
Vous pouvez utiliser le pouvoir de l'effet p levier pour faire croître rapidement votre patrimoine immobilier et faire progresser vos résultats en matière de création de patrimoine. L'effet de levier est l'utilisation de capitaux empruntés pour acheter et / ou augmenter le potentiel de retour sur investissement. L'effet de levier, lorsqu'il est utilisé judicieusement pour minimiser les risques, est un puissant avantage p l'investissement immobilier. En utilisant un prêt conventionnel, vous pouvez acheter un immeuble de positioning avec un acompte de 20%.
L'immobilier présente l'équité
Lorsque vous utilisez judicieusement l'effet p levier, votre locataire achète essentiellement la propriété pour vous. Les revenus de location remboursent votre prêt chaque mois et constituent des capitaux propres pour vous. Lorsque vous achetez une propriété locative avec une hypothèque, c'est votre locataire qui paie le paiement hypothécaire, augmentant ainsi votre valeur nette chaque mois. Considérez-le comme un compte d'épargne qui se développe spontanément sans que vous déposiez p l'argent chaque mois.
Avantages fiscaux
Les impôts sont l'une des dépenses massives pour quiconque, sans parler d'une société d'investissement immobilier. Cependant, il existe des moyens de lutter contre la perte d'argent en impôts avec l'immobilier. Les maisons de location, les appartements, les terrains inutilisés, les bâtiments commerciaux, les centers industriels, les centres commerciaux et les entrepôts offrent tous leur propre variante d'incitation fiscale. Dans le cas où vous emportez p l'argent pour conclure une trade immobilière, vous devrez le rembourser avec intérêts. Cependant, chaque paiement vous rapproche également du remboursement de vos premiers paiements. Vous construisez simultanément des Fonds propres et de la richesse dans la me me propriété.
Inconvénient des fonds propres immobiliers
Perte potentielle
Bien que le potentiel de rendement étendu puisse être très attrayant, il est également important de garder à l'esprit que les actionnaires peuvent également subir des pertes. Prenons le même example d'un développeur qui emprunte 75 millions de dollars et des fonds participatifs de 25 millions de dollars en capitaux propres pour construire un complexe d'appartements. Si l'économie s'effondre et que la propriété se vend pour seulement 90 millions de dollars, les actionnaires assumeront la perte tandis que les investisseurs en dette seront remboursés intégralement.
L'immobilier a besoin d'argent
Bien que vous puissiez acheter des actions à un prix au comptant mini-me, l'investissement immobilier a besoin d'argent. Pour commencer, vous aurez besoin d'un acompte, des frais de clôture et p l'argent pour réparer et mettre à jour la propriété afin de maximiser les revenus de location. Et une fois que vous êtes propriétaire de la propriété, il y aura des dépenses permanentes telles que les taxes foncières, les assurances, les paiements de contrat et l'entretien p la propriété.
L'immobilier demande beaucoup de temps
Vous avez besoin de passer du temps à apprendre et à gérer vos investissements immobiliers. Il y a une courbe d'apprentissage et vous pouvez perdre beaucoup d'argent dans l'immobilier si vous ne savez pas ce que vous faites. En plus de cela, gérer activement vos propriétés locatives peut prendre du temps.
L'immobilier est un investissement à long terme
L'immobilier doit toujours être acheté avec une planification à plus long terme. Vous achetez un actif corporel que vous ne pouvez pas liquider rapidement contre de l'argent si vous avez besoin de fonds d'urgence. Il faut du temps pour vendre une propriété et les coûts de transaction sont plus élevés que la vente d'actions.
Risque lié au financement immobilier par actions
Risque du marché
Les prix p l'immobilier sont entraînés level un changement de facteurs tels que les taux d'intérêt, les changements démographiques, la croissance p l'emploi et l'inflation. Ces facteurs doivent être considered à la fois au niveau"macro" et"micro" pour déterminer comment les tendances économiques and larges peuvent affecter la demande locale de biens immobiliers. Des poches déterminées du pays ont tendance à changer and vite ou plus lentement que l'économie dans son ensemble.
Risque de structure économique
De nombreux projets immobiliers, en particulier les grands, reposent sur une combinaison de sources d'argent pour financer la trade. Individuellement, ces sources sont connues sous le nom p"Capital Stack" et chaque"niveau" est livré avec son propre ensemble de règles. Par exemple, le détenteur de la dette mature est généralement le premier à recevoir p l'argent en cas de défaillance, alors que le détenteur d'actions ordinaires est généralement le dernier. Les parties prenantes individuelles qui placent p l'argent auprès des sociétés immobilières privées p Fonds propres ont tendance à se retrouver dans la position privilégiée ou commune de la pile de capitaux, il est donc essentiel de comprendre les risques et les avantages de cette ranking et d'être remboursés en conséquence.
Qu'il s'agisse d'investir dans des actions, des responsibilities, p l'or, du bois ou p l'immobilier, chaque classe d'actifs comporte un ensemble unique de risques. Par exemple, il y aura toujours une demande d'appartements parce que les particuliers ont besoin d'un logement, de sorte que les logements multifamiliaux sont considered comme se situant dans la partie inférieure de la fourchette de risque. D'autre role, le succès des propriétés comme les centres commerciaux ou les hôtels est tout à fait en sorte avec le revenu optionnel des consommateurs, de sorte qu'ils peuvent souffrir davantage de problèmes de trésorerie que les appartements en période de souffrance économique.
Risque de remplacement
Les marchés immobiliers tournent en cercle. Dans les marchés à forte demande, le désir d'espace tend à faire monter les tarifs de location, ce qui est bien. Mais ces mêmes taux de location peuvent éventuellement arriver à un point où il est économiquement logique de construire de nouveaux espaces. Étant donné le choix entre un nouvel espace et un ancien avec le même loyermême un locataire préférera probablement l'espace and récent, ce qui pourrait rendre l'ancien espace désaffecté. En tant que tel, le risque de remplacement est la possibilité qu'un actif puisse être remplacé par un bien plus récent, plus lisse et and avancé pour le même taux de location.
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